Toàn cảnh BĐS quý 3/2015: Phân khúc mặt bằng cho thuê đang dần ổn định

Nếu như trong quý 2/2015 thị trường mặt bằng cho thuê còn đứng trước rất nhiều khó khăn do sức ép khổng lồ từ nguồn cung thì trong quý 3 vừa qua, phân khúc BĐS này đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, tỷ lệ trống giảm và giá thuê đã bắt đầu ổn định trở lại.

Giá thuê văn phòng đang dần ổn định
 
Thị trường văn phòng cho thuê quý 3/2015 đã ghi nhận sự ổn định về giá. Theo CBRE cho biết, tại thị trường Hà Nội không có nguồn cung mới nào được ghi nhận kể từ đầu năm 2015. Điều này đã góp phần ổn định giá thuê trên thị trường trong những quý gần đây. Giá chào thuê trung bình Hạng A đã tăng nhẹ 0,3% so với quý trước trong khi giá chào thuê Hạng B lại giảm 0,9%.

Tại khu vực trung tâm thành phố chỉ có 2 tòa nhà ghi nhận mức điều chỉnh giá, khiến cho giá chào thuê trung bình khu vực này tăng nhẹ 0,6% so với quý trước. Trong khi đó thì, không có sự thay đổi nào về giá chào thuê diễn ra tại các tòa nhà Hạng A của khu vực Đống Đa, Ba Đình và khu vực phía Tây. Trái lại, 26% các tòa nhà Hạng B lại giảm giá chào thuê trong quý này, kéo giá thuê trung bình của các khu vực xuống từ 0,6% đến 1,8%. Động thái này được xem là sự chuẩn bị cho thời gian sắp tới khi một loạt các tòa nhà văn phòng mới sẽ tham gia vào thị trường.

Xét về tình hình thị trường, các tòa nhà Hạng A và Hạng B đều ghi nhận mức cải thiện đáng kể về tỷ lệ lấp đầy. Trong khi tỷ lệ lấp đầy của Hạng A tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với quý trước, đạt 82% thì Hạng B tăng 3 điểm phần trăm lên 88%. Mức cải thiện lớn nhất được ghi nhận tại khu vực trung tâm với mức tăng 5,8 điểm phần trăm và 8,5 điểm phần trăm cho Hạng A và Hạng B. Trong quý này, 3.800 m² văn phòng Hạng A đã được hấp thụ trong khi con số này của Hạng B là hơn 23.000 m². Nhiều khách thuê mới là các doanh nghiệp nước ngoài, chiếm phần lớn trong số khách hỏi thuê mà CBRE thu thập được trong quý.

Bên cạnh đó, CBRE cũng nhận thấy rằng khu vực Đống Đa, Ba Đình đang là điểm đến thu hút đối với các công ty đang tìm kiếm một tòa nhà văn phòng với giao thông kết nối thuận tiện tới các khu vực khác nhau của thành phố và có chất lượng văn phòng ngày càng cải thiện đáng kể. Quý cuối cùng của năm được kì vọng sẽ sẽ tạo ra nhiều biến chuyển cho thị trường văn phòng Hà Nội trong tương lai.
 
Tại TP. HCM, thị trường văn phòng cũng ghi nhận nhiều dấu hiệu khả quan. Báo cáo của CBRE cho biết, trong Quý 3/2015, thị trường không có nguồn cung mới ở cả Hạng A và Hạng B. Điều này giúp cho thị trường tiêu thụ dần các diện tích trống còn lại. Tỷ lệ lấp đầy tăng ở các tòa nhà mới trong khi ở các tòa nhà cũ tỷ lệ này ổn định hơn.

Nguyên nhân của sự tăng trưởng này một phần là do tác động của Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, các công ty nước ngoài đang tìm kiếm các diện tích lớn để thuê dài hạn và cho thuê lại. Nhiều giao dịch thành công đã được ghi nhận trong quý khảo sát. Các công ty nước ngoài cũng đang tìm mua các tòa nhà để sử dụng. Vì vậy, giá thuê ổn định và tỷ lệ trống cải thiện ở cả hai phân khúc Hạng A và B. Do nguồn cung giới hạn và nguồn cầu vẩn liên tục được ghi nhận, giá thuê văn phòng hạng A và B khá ổn định so với Quý 2/2015.
- Doanh nghiệp ngoại đang ráo riết săn mua dự án văn phòng tại Việt Nam
- Kinh Đô Tower ở Ba Đình có phải của bánh kẹo Kinh Đô?
Dự báo về nguồn cung trong tương lai, CBRE cho biết, làn sóng mới sẽ tập trung chủ yếu vào văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm, có chất lượng cao hơn và diện tích một sàn lớn hơn (nhiều loại từ 1.500 m2 đến 2.500 m2) và nằm trong các dự án phức hơn. Nguồn cung mới sẽ đi vào hoạt động trong thời gian từ 2017 đến 2020.

Thị trường bán lẻ

Cùng với sự ổn định của thị trường văn phòng, thị trường bán lẻ trong quý vừa qua cũng bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu khả quan. Theo CBRE cho biết, tại Hà Nội, tỷ lệ trống của toàn thị trường có sự giảm nhẹ, từ 15,5% trong Q2 thành 15,2% trong Q3/2015. Tỷ lệ trống tăng tại khu vực trung tâm, giảm tại khu vực ngoài trung tâm.

Giá thuê của các dự án cũ giữ mức tương đối ổn định trong khi hai dự án mới có giá thấp hơn so với trung bình thị trường. Giá thuê trung bình của khu vực trung tâm và ngoài trung tâm giảm so với quý trước lần lượt là 3,1% và 0,9%.
Còn tại TP. HCM, mặc dù nhu cầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ trên thị trường có dấu hiệu tăng, nhưng giá thuê vẫn tăng chậm vì diện tích trống còn lại tại các vị trí đắc địa rất hạn chế và lòng tin người tiêu dùng vẫn còn chưa ổn định.

Theo đó, giá thuê ở khu trung tâm tăng 3% so với quý trước và 7% so với năm ngoái trong khi đó giá thuê những khu ngoài trung tâm vẫn giữ ổn định.

Bên cạnh đó, trong quý 3, thị trường bán lẻ cũng ghi nhận nhu cầu thuê tăng mạnh từ các đơn vị quản lý trung tâm thể dục thể hình từ cả các thương hiệu hiện hữu và thương hiệu mới (Đến năm 2016, California Fitness dự tính sẽ mở rộng thêm 20 trung tâm). Đối với một quốc gia có dân số trẻ và thu nhập ngày càng cải thiện như Việt Nam, thì ngành công nghiệp thể dục thể hình rất có tiềm năng, đặc biệt là khi người dân ngày càng quan tâm hơn đến sức khoẻ của mình. Theo thống kê của báo Wall Street, chỉ 1% đến 3% dân số thành thị tại Châu Á có tham gia hoạt động thể dục thể hình, trong khi đó con số này tại Mỹ là gần 10%.

Trong tương lai TP.HCM có thể sẽ có những loại hình bán lẻ mới, tạm gọi là loại hình bán lẻ trong khu đô thị, sau thành công bước đầu tại Hà Nội với ba trung tâm: The Yard, Creative City, X98. Nhìn chung, khái niệm này cần một diện tích rộng lớn (hơn 5.000 m2) với những thiết kế sáng tạo cho những cửa hàng trong nhà và ngoài trời: quán bar, giải trí, cửa hàng thời trang, triển lãm nghệ thuật, nhắm đến đối tượng trẻ tuổi. Đây là một xu thế mới đã thành công trong việc thu hút đối tượng khách hàng trẻ.