Dự án nghìn tỉ chỉ để... phủ bụi

Xây dựng TPHCM cho biết, hiện trên địa bàn có 1.219 dự án phát triển nhà ở nhưng vẫn còn đến 405 dự án chưa khởi công. Trong 325 dự án đã khởi công có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Trong đó, không ít những dự án có vốn đầu tư lên đến hàng trăm triệu USD, với những vị trí đắc địa nhất của thành phố song, vì nhiều lý do khác nhau mà cho đến nay dù thị trường bất động sản (BĐS) đang thoát khỏi đáy thì các dự án này vẫn “phủ bụi”.

Cú sa lầy của đại gia

Nằm ở giữa trung tâm quận 1 thành phố, ngay bên cạnh tòa cao ốc 68 tầng Bitexco Financial Tower là một khối bêtông đen xì, cao 41 tầng “án ngữ” nhiều năm qua. Đó chính là dự án trăm triệu đô "phủ bụi" nổi tiếng Saigon One Tower nằm ở một vị trí "vàng", có tầm nhìn toàn cảnh trung tâm quận 1, quận 4 và cả trung tâm tài chính Thủ Thiêm - quận 2. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 238 triệu USD (tương đương 5.000 tỉ đồng).

Khu đất "vàng" của dự án có diện tích 6.672m2, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C gồm các cổ đông: Công ty Cổ phần M&C (49%), Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn - Saigontourist (30%), Ngân hàng TMCP Đông Á (6%), Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á (10%), Công ty cổ phần Vàng bạc đá quý Phú Nhuận (5%). Chủ đầu tư được phép xây dựng một tòa tháp đôi gồm 5 tầng hầm và 41 tầng cao, tổng diện tích sàn xây dựng vào khoảng 127.126m2 (tính cả hầm khoảng 152.000m2).

Trong đó, 6 tầng khối đế dành cho khu bán lẻ có diện tích 23.000m2, khu văn phòng hạng A 34 tầng có diện tích 49.000m2, còn lại là khu căn hộ 133 căn. Dự kiến sau khi hoàn thành, Saigon One Tower sẽ là tòa nhà cao thứ 3 tại TPHCM (trên 195m), đứng sau tòa nhà Bitexco (68 tầng, cao 262m) và tòa nhà The One (55 tầng, cao 240m).

Là dự án tạo tiếng vang và được chờ đợi ở khu trung tâm thành phố, nhưng sau 2 năm khởi công, Saigon One Tower rơi vào bế tắc. Đến thời điểm này, sau 6 năm kể từ khi khởi công, tòa nhà vẫn “chết đứng”, dù đã được cất nóc từ lâu. Bên trong công trình, mọi thứ đều ngổn ngang, hoang phế, chỉ có vài bảo vệ được một nhà thầu thuê đến để trông coi tài sản.

Bên cạnh đó, một dự án nghìn tỉ tiêu biểu “đắp chiếu” kéo dài nổi tiếng của thị trường căn hộ ở TPHCM có lẽ không ví dụ nào thích hợp hơn Kenton Residences (đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7). Đây là dự án bị “trùm mền” đình đám tại khu Nam Sài Gòn. Được khởi công từ năm 2009, đến năm 2011 toàn bộ công trình này đã ngừng thi công. Chủ đầu tư liên tục đưa ra nhiều chính sách bán hàng nhưng vẫn không thể cứu vãn tình thế, dự án bị đóng băng, tranh chấp xảy ra với đối tác… Chủ đầu tư đã nỗ lực trả lại tiền cho khách hàng và tìm giải pháp mới. Nhưng từ đó đến nay, dự án vẫn bất động.

Hiện toàn bộ dự án là những khối bêtông xám xịt, khu nhà mẫu, công viên rơi vào cảnh hoang tàn đổ nát. Công trình chỉ có vài bảo vệ được thuê để trông coi. Giới đầu tư kinh doanh BĐS tỏ ra tiếc nuối khi chủ đầu tư bỏ qua cơ hội vàng để đưa dự án ra thị trường. Theo đó, khi dự án được công bố bán lần đầu tiên, công trình đã xây dựng đến tầng 9.

Nghĩa là trong thời kỳ vàng son của thị trường, chủ đầu tư hoàn toàn có thể bán một số lượng lớn căn hộ đủ để hoàn thiện dự án. Hiện tại, câu hỏi được nhiều người quan tâm đối với Kenton Residences là khi nào dự án mới khởi động trở lại và khi nào sẽ hoàn thành? Có lẽ, ngay cả chủ đầu tư cũng không thể biết được.

Một trường hợp khác có vị trí đắc địa nằm ngay “cửa ngõ” ra vào thành phố, ai cũng dễ dàng nhận thấy, là hai dự án cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp cùng đắp chung một chiếu trong nhiều năm qua với con số đầu tư ban đầu được công bố hơn cả nghìn tỉ đồng. Đó là dự án cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp DB Tower toạ lạc tại số 141 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, cũng đang trong tình trạng không có ngày hoàn thành. Công trình được khởi công xây dựng từ năm 2010 đến giữa năm 2012 đã đổ xong phần sàn thô và hiện đang dừng thi công.
- Chào bán căn hộ Việt ở Singapore
- Thị trường bất động sản ngày càng nóng hơn
Bên cạnh công trình DB Tower, còn có dự án tòa nhà văn phòng V-Ikon cũng đang trong hoàn cảnh tương tự. Dự án nằm trên hai mặt tiền đường là Điện Biên Phủ và Phan Chu Trinh nối dài. Dự án được thiết kế độc đáo với hình tượng chữ V cao 125,8m, tượng trưng cho tên của chủ đầu tư là Việt Thuận Thành. Đây được xem là công trình hiện đại được kiến tạo trở thành cao ốc văn phòng hạng A theo tiêu chuẩn quốc tế. V-Ikon là một trong số ít những cao ốc văn phòng có sân đáp máy bay trực thăng. Thế nhưng, hiện dự án này cũng đang bị “đắp chiếu” vì không còn khả năng tài chính để tiếp tục hoàn thiện.
 
Lối thoát nào cho các nhà đầu tư?

Một số chủ đầu tư trong các dự án dang dở trên đang rất kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường BĐS hiện nay. Họ đã ráo riết tìm kiếm đối tác nước ngoài để mong huy động nguồn vốn đầu tư hoặc bán lại dự án. Tuy nhiên, một chủ đầu tư cho biết, khi nhìn vào dự án “chết” đã lâu năm, hồ sơ pháp lý để chuyển đổi dự án quá rườm rà và mất nhiều thời gian, các đối tác nước ngoài không muốn chịu thêm những rủi ro khi thực hiện những công đoạn này. Về phía các ngân hàng thương mại, những dự án thuộc loại này đều bị liệt vào “danh sách đen” nên rất khó thuyết phục ngân hàng cho vay thêm vốn hoặc đảo nợ.

Cụ thể như trường hợp tòa cao ốc Sài Gòn M&C. Dự án này đã phải "đắp chiếu", nằm chình ình giữa trung tâm thành phố gần 4 năm nay trên một khu đất vàng mà doanh nghiệp BĐS nào cũng đều mơ ước được sở hữu. Câu hỏi đặt ra lúc này là, liệu chủ đầu tư huy động được ở đâu thêm vốn để hoàn thiện dự án vào cuối năm 2015 theo yêu cầu nhiều lần của UBND TPHCM.

Điều đáng chú ý là dự án sử dụng chủ yếu vốn vay nên dù ngừng thi công vẫn phải nợ ngân hàng với chi phí lãi ước tính trên 1 tỉ đồng/ngày. Ước tính, với 80% khối lượng công trình đã hoàn thiện, chủ đầu tư đã đầu tư vào đây khoảng 4.000 tỉ đồng và để hoàn thiện phải cần thêm trên 1.000 tỉ đồng nữa. Trong lúc phải "gồng gánh" khoản nợ vay lên đến hàng ngàn tỉ đồng từ các tổ chức tín dụng, việc xoay sở thêm hơn 1.000 tỉ đồng để đưa tòa nhà vào kinh doanh ở thời điểm hiện nay rõ ràng là một bài toán khó. Giả định rằng, nếu chủ đầu tư bế tắc, chấp nhận bán lại toàn bộ dự án trên, thử hỏi nhà đầu tư nào đủ tầm bỏ ra khoảng 6.000 tỉ để sở hữu nó?

Hay như trường hợp của dự án khủng nhất quận 7, Kenton Residence. Đã hơn 6 năm kể từ ngày ngưng thi công, liệu dự án có thể hồi sinh khi thị trường BĐS TPHCM đang khởi sắc trở lại? Theo thông tin chúng tôi được biết, để cứu dự án, vào cuối tháng 9 vừa qua, Công ty Tài Nguyên - chủ đầu tư dự án - đã nhận được quyết định của thành phố về việc cho phép điều chỉnh lại diện tích căn hộ.

Nguồn tin này cho biết thêm, trong 9 tòa nhà trên, chủ đầu tư sẽ dành một tòa nhà có quy mô tương đối lớn nhằm phát triển khách sạn 5 sao, còn lại là các khu dân cư. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nay là nguồn vốn từ đâu có thể giúp chủ đầu tư thực hiện những giai đoạn làm “hồi sinh” dự án. Giới chuyên môn đánh giá, với khối lượng như hiện nay, chủ đầu tư đã “đổ” vào những khối bêtông này khoảng 3.000 tỉ đồng, đó là chưa kể số tiền lãi nhiều năm qua đang nợ Ngân hàng BIDV. Nếu muốn thực hiện tiếp dự án, chủ đầu tư phải cần ít nhất số vốn 3.000 tỉ đồng.

Theo một lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM, các dự án dở dang có nhiều nguyên nhân, nhưng cơ bản nhất là doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn. Tuy nhiên, cũng có dự án do nhà đầu tư chủ động tạm dừng để đánh giá nhu cầu thị trường. Bởi khi thị trường đóng băng, nhà hoàn thiện tại thời điểm đó cũng không bán được. Đây là hệ quả của giai đoạn thị trường nóng sốt giai đoạn 2007-2008.

Để giải quyết vấn đề này không phải bằng quy định cứng nhắc là thu hồi dự án, thay chủ đầu tư. Cơ quan quản lý nên hỗ trợ, động viên, tạo điều kiện để chủ đầu tư tìm kiếm nguồn vốn, cũng như xin gia hạn trong thời gian nhất định để triển khai lại.

Tuy nhiên, theo nhận định của một một doanh nghiệp chuyên săn các dự án đầu tư “đắp chiếu”, những dự án nghìn tỉ này không dễ sang nhượng lại dù có những vị trí rất đẹp, nhiều nhà đầu tư săn đón. Bởi vì nhiều lý do, chẳng hạn chủ đầu tư đưa ra mức giá quá cao hay có dự án giá trị nợ ngân hàng còn cao hơn giá trị sản phẩm. Đây mới là trường hợp khó vì khi mua dự án nghĩa là mua mua cục nợ với ngân hàng, phải giải quyết hết nợ với ngân hàng thì mới mang dự án ra thị trường được. Giá trị mua cao hơn giá sản phẩm thì không thể đầu tư dù dự án ở vị trí đẹp hay thậm chí là đất vàng.