Khi nào thị trường BĐS thực sự minh bạch với người dân?

Có rất nhiều vụ kiện giữa những người mua nhà và các chủ đầu tư vì sự thiếu minh bạch.

Câu hỏi tưởng chừng nghịch lý bởi lẽ đương nhiên khi mua sản phẩm nào, người mua phải biết rõ sản phẩm rồi mới mua. Nhưng việc này có vẻ không đúng với tất cả các phân khúc của thị trường BĐS Việt Nam. Trong thời gian qua, có rất nhiều vụ kiện tụng giữa những người mua nhà và chủ đầu tư BĐS, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp.

Nguyên nhân một phần là do thị trường BĐS đã phát triển quá nóng, dẫn tới lệch pha cung cầu, đặt người mua vào thế phải mua vì cần mua và chấp nhận mua nhà trên giấy, dẫn tới những rủi ro khôn lường.

Nhưng nguyên nhân chủ quan khác à sự thiếu ý thức tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư (CĐT), ngay cả khi nhà nước đã cố gắng đồng bộ hệ thống pháp luật, các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành luật để ràng buộc trách nhiệm của CĐT.

Mua nhà trên giấy

Thị trường ghi nhận vụ kiện “đình đám” của 1 nhóm khách hàng tại chung cư cao cấp Keangnam Landmark. Được biết, các hộ dân này đều mua nhà trên giấy và chỉ được CĐT cho thăm quan nhà mẫu cùng quảng cáo, cam kết về “bầu trời và mặt nước” với hồ điều hòa, công viên cây xanh dành riêng cho cư dân…nhằm thu hút sự quan tâm của khách hàng và tăng giá bán của dự án. Vào thời điểm này, các văn bản pháp luật còn nhiều kẽ hở để CĐT bán hàng không đúng sự thật, dẫn tới thiệt hại cho người dân.

Bên cạnh vụ kiện Keangnam còn rất nhiều vụ tranh chấp khác như The Mannor, Golden Westlake…với cùng lý do là tranh chấp diện tích chung; khuôn viên, cảnh quan tiện ích của người dân bị xâm hại.

Để đồng bộ các văn bản pháp quy và luật ban hành cho phép bảo vệ người tiêu dùng- bên yếu thế hơn trong các tranh chấp pháp lý; thời gian vừa qua, một số bộ luật mới đã ra đời theo hướng này.

Đó là Luật Kinh Doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 1/7/2015), Luật Xây Dựng số 50 (có hiệu lực từ 1/1/2015), Luật quy hoạch đô thị… quy định rõ trình tự cấp quy hoạch và nghiêm cấm hành vi quảng cáo bán hàng sai sự thật.
- Công ty Jones Lang LaSalle: BĐS Việt Nam còn nhiều cơ hội đầu tư
- Giá bất động sản 2016 sẽ tăng khoảng 10%?
Và ở cấp độ các văn bản hướng dẫn thi hành luật đó là việc Bộ Xây dựng sửa đổi Thông tư 16 buộc CĐT phải ghi rõ diện tích chung và diện tích riêng, tránh việc người dân phải đóng phí tràn lan cho các diện tích không thuộc sở hữu của mình..

Sau rất nhiều vụ tai tiếng, người dân dần mất đi niềm tin, có tâm lý “ăn chắc mặc bền” mua nhà đất, hoặc mua chung cư nhưng không mua nhà trên giấy.

Cạm bẫy vẫn còn

Thực tế, kể từ khi Luật kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 và luật xây dựng số 50 có hiệu lực trong năm 2015; người dân vẫn không tránh khỏi cạm bẫy được giăng ra có chủ đích và tinh vi của các chủ đầu tư.

Bà P.H.A , cư dân tại chung cư cao cấpThăng Long Number One do chủ đầu tư Viglacera phát triển, cho biết: “Chung cư TLNo1 gồm 2 tòa A&B, được CĐT bắt đầu bàn giao đưa vào sử dụng từ cuối năm 2014, tới nay đã có khoảng 500/1000 căn hộ chuyển về sinh sống. Khi mua nhà, người dân đều được CĐT cam kết về các tiện ích sân vườn, sân chơi trẻ em, vườn nướng BBQ...

Những tiện ích này vượt trội so với các chung cư khác bởi cảm giác sống trong khu resort xanh đẳng cấp giữa lòng Hà Nội. Nhiều người dân vì thế đã bất chấp giao thông còn nhiều bất cập ở khu vực này để chuyển về đây với hy vọng “an cư lạc nghiệp”. Nhưng chỉ sau vài tháng chuyển về, gần đây CĐT đã tuyên bố sẽ phá bỏ toàn bộ tiện ích sân vườn, sân chơi trẻ em để tận thu xây thêm tòa chung cư khác, với diện tích 50-80m2/căn hộ”.

Câu chuyện này cũng đang xảy ra tại chung cư Golden Palace tại Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội. Theo phản ánh của 1 số hộ dân, khi khu vực được quảng cáo là sân chơi trẻ em trước đây dành cho cư dân giờ biến thành khu vực cho thuê văn phòng của CĐT. Tương tự là câu chuyện đấu tranh dài kỳ tại The Mannor, Sky 88 Láng Hạ đã tiêu tốn biết bao giấy mực của báo chí trong thời gian qua và làm đau đầu các cơ quan quản lý.

Người dân ở vào thế bị động, bởi câu trả lời nhận được từ CĐT là “ khi ký hợp đồng thì đó là quy hoạch cũ, còn nay chúng tôi đã xin được quy hoạch mới rồi”.

Cá biệt tại chung cư Thăng Long Number One, có những hộ dân ký hợp đồng mua nhà vào tháng 7/2015, tức là sau 4 tháng khi CĐT Viglacera có phê duyệt quy hoạch mới 2015; nhằm tránh việc mua nhà trên giấy, họ được CĐT dẫn đi xem thực địa: căn hộ đã xây xong, tiện ích sân vườn đã xong và cam kết với cư dân đây là tiện ích sân vườn của 2 tòa A&B; họ không được CĐT cho xem quy hoạch mới 2015 về việc thay đổi này, và căn cứ trên HĐ là quy hoạch 2009, không phải quy hoạch điều chỉnh 2015.

Thậm chí trên website bán hàng của Thăng Long Number One (www.thanglongnumberone.vn) vào ngày 24/8/2015, khi tra cứu thông tin, vẫn chỉ nhận thấy có 2 tòa chung cư là tòa A và tòa B cùng khu TTTM mà không hề nhắc tới khu chung cư nào khác.

Bất kỳ sự thay đổi quy hoạch nào, đều cần phải công khai, minh bạch và phải có được sự đồng thuận của người dân. Xét tới khía cạnh pháp lý, người dân hoàn toàn có thể chiếu theo điều 16, Luật xây dựng và tiết c, khoản 2, điều 35 Luật xây dựng (hiệu lực từ 1/1/2015), “việc điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phải thông qua ý kiến cộng đồng dân cư liên quan” để có ý kiến tới các cơ quan chức năng nhằm yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình, nếu cư dân ở đây không nhận được bất kỳ tham vấn nào đối với vấn đề này trước đó.