Toàn cảnh BĐS 6 tháng đầu năm 2016: Mặt bằng cho thuê chưa thực sự khởi sắc

Mặc dù đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn từ phía thị trường văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ so với năm 2014, tuy nhiên, hai phân khúc thị trường này vẫn chưa thực sự khởi sắc do phải đứng trước những sức ép khổng lồ từ nguồn cung.

Thị trường văn phòng tiếp tục xu hướng giảm giá
 
Theo báo cáo của CBRE cho biết, thị trường văn phòng Hà Nội quý 2/2015 không ghi nhận thêm dự án văn phòng nào mới tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, về diễn biến thị trường, xu hướng giảm giá chào thuê tiếp tục được duy trì do nguồn cung vẫn còn dồi dào.

Cụ thể là, giá thuê trung bình Hạng A đã giảm 3,2% xuống còn 29 USD/m2/tháng trong khi giá thuê trung bình hạng B giảm nhẹ 0,1%, đạt mức trên 18 USD/m2/tháng. Đây là sự giảm giá lớn nhất của giá chào thuê Hạng A kể từ quý 3 năm 2012 trong khi lại là sự giảm giá nhẹ nhất của giá chào thuê Hạng B trong suốt năm vừa qua. Giá hạng A giảm mạnh nhất ở các khu vực trung tâm và các khu vực Đống Đa, Ba Đình với tỷ lệ tương ứng là 3,5% và 7,6% với hy vọng các diện tích trống lớn sẽ sớm được lấp đầy. Trong khi đó, khu vực phía Tây có dấu hiệu hồi phục khi giá chào thuê Hạng B tăng 2% và giá chào thuê Hạng A không giảm.

Thêm vào đó, trong suốt quý, thị trường văn phòng vẫn ghi nhận mức cầu tương đối mạnh, chủ yếu đến từ các tòa Hạng B với diện tích cho thuê mới trên 30,000 m2, gấp 3 lần quý trước. Tỷ lệ trống toàn thị trường đã giảm 3,9 điểm%, đạt mức 16,5%. Cụ thể là, tỷ lệ trống Hạng A và Hạng B giảm tương ứng 3,5 điểm% và 4,1 điểm% so với quý trước. Đáng chú ý là, tỷ lệ hấp thụ đều được cải thiện tại hầu hết các khu vực chỉ ngoại trừ duy nhất khu vực trung tâm. Đây chính là lý do tại sao một số tòa văn phòng trọng điểm đã giảm giá thuê đáng kể để thu hút khách thuê mới. Thêm vào đó, tỷ lệ người đi thuê muốn thuê văn phòng trên 1,000 m2 đã tăng trong nửa đầu năm 2015 so với nửa đầu năm 2014, từ 8% lên tới 15%. Nhờ có nhu cầu thuê diện tích lớn tăng, tỷ lệ lấp đầy đã được cải thiện đáng kể.

Nửa cuối năm 2015 được kỳ vọng sẽ chào đón 8 dự án tòa nhà văn phòng mới với diện tích gần 240.000 m2. Nổi bật trong đó là tòa nhà Hạng A – TNR Tower (trên phố Nguyễn Chí Thanh) sẽ gia nhập khu vực văn phòng Đống Đa, Ba Đình vào Q4 2015. Các chỉ số phát triển kinh tế ấn tượng trong quý đã năng mức kỳ vọng cho cả năm 2015. Đây sẽ là một năm kinh tế tăng trưởng tốt, vì thế khuyến khích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu hút các nguồn đầu tư mới, tạo điều kiện cho thị trường văn phòng khởi sắc hơn.
- Hồng Kông, Bắc Kinh chiếm 4/5 khu vực BĐS văn phòng đắt nhất toàn cầu
- Những chính sách nổi bật trong lĩnh vực BĐS năm 2015
Quý 2/2015, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM cũng khá sôi động với 4 tòa nhà mới và luật kinh doanh bất động sản mới. Tòa nhà văn phòng Hạng A Vietcombank Tower (Quận 1) và tòa nhà văn phòng hạng B Lim 2 (Quận 3) được thêm GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH (USD/m2/tháng) vào tổng nguồn cung vào cuối quý khảo sát. Tuy nhiên, các hoạt động cho thuê trước khi khai trương đã được ghi nhận rất sôi động và nhanh chóng trong suốt quý khảo sát. Hai tòa nhà mới gia nhập thị trường với tỷ lệ lấp đầy cao nhờ các hoạt động chào thuê trước khai trương. Cũng cần lưu ý rằng, các diện tích này đang trong quá trình thương thảo nên đã tạm khóa. Hai tòa nhà còn lại thuộc hạng C và cung cấp cho thị trường 8.588 m2 GFA.

Trong quý khảo sát, thị trường văn phòng TP.HCM ổn định ở các khu vực từ trung tâm cho đến các khu vực ngoài trung tâm. Nguồn cầu trên thị trường vẫn được ghi nhận đều đặn vì nền kinh tế đang hồi phục, các chỉ số kinh tế được cải thiện. Diện tích thực thuê mới ghi nhận tại các văn phòng hạng A và B trong Quý 2/2015 cải thiện đáng kể so với quý trước. Với hai toà nhà mới đi vào hoạt động, Vietcombank Tower và Lim 2, diện tích thực thuê mới hạng A và Hạng B tăng đáng kể. Hạng A tăng 4.536% so với quý trước và tăng 1.716% so với cùng kỳ năm trước.

Hạng B tăng 101% so với quý trước và tăng 258% so với năm trước. Tuy nhiên cũng nên chú ý rằng, một phần lớn diện tích này là cam kết sẽ thuê và đang trong giai đoạn đàm phán. Công ty Talisman Energy lấy 3 sàn tại tòa nhà Le Meridien, Công ty Johnson và AAA chuẩn bị lấy tổng cộng 5 sàn tại Vietcombank Tower.

Trong Quý 2/2015, tỷ lệ trống hạng A tăng trong khi Hạng B giảm. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tốt hơn Hạng A (giảm 2,2 điểm phần trăm so với tăng 1,0 điểm phần trăm so với quý trước). So với cùng kỳ năm 2014, tỷ lệ trống Hạng B giảm 4,7 điểm phần trăm. Giá thuê văn phòng hạng A và B khá ổn định so với Quý 1/2015 với mức tăng nhẹ 0,1% cho phân Hạng A và 0,5% cho phân hạng B. Trong phân khúc hạng A, giá thuê giảm được ghi nhận ở tòa nhà Saigon Tower và Kumho Asiana Plaza. Trong quý khảo sát, hai tòa nhà này đã mất một số khách thuê chủ chốt (công ty Talisman Energy ở tòa nhà Saigon Tower và công ty Thăng Long ở tòa nhà Kumho Asiana Plaza). Trong phân hạng B, các tòa nhà đều ổn định giá thuê. Tuy nhiên, giá thuê giảm vẫn được ghi nhận tại một số tòa nhà đã hoạt động lâu năm do chủ nhà đang nỗ lực làm tăng tỷ lệ lấp đầy.

Nhận định về thị trường văn phòng, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận nghiên cứu CBRE cho biết, Mở rộng và thuê mới dự kiến sẽ là xu hướng chính của thị trường nửa cuối năm 2015 do sự tăng trưởng của nền kinh tế và Việt Nam lại được các nhà đầu tư xem như một điểm đầu tư có triển vọng. Bên cạnh đó,

Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực vào ngày 01 tháng 07. Đây là một cách tìm kiếm và tiếp cận các nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường, cho phép chủ đầu tư tiếp cận các nguồn vốn khác nhanh hơn và dễ dàng hơn. Sẽ có nhiều diện tích văn phòng sẽ được chào thuê dài hạn hoặc bán. Tuy nhiên, thị trường này về co bản vẫn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trong thời gian tới - Bà Dung cho biết.

Mặt bằng bán lẻ chưa có nhiều chuyển biến rõ rệt

Tại Hà Nội, thị trường gần đây đón nhận những tín hiệu tốt về công suất cho thuê. Tỷ lệ trống của toàn thị trường giảm 1,5 điểm % so với quý trước, đạt 17,1%. Tuy nhiên, giá thuê giảm 6,9% so với quý trước và giảm 10,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này chủ yếu là bởi dự án mới mở có giá thuê thấp do nằm tại vị trí xa trung tâm và khách thuê của dự án chủ yếu thuê với diện tích lớn với giá ưu đãi. Giá thuê trung bình của khu vực trung tâm khá ổn định trong khi giá thuê của khu vực ngoài trung tâm giảm 8,6% so với quý trước.

Các nhà bán lẻ trong và ngoài nước đều đang tăng cường sự hiện diện tại thị trường bán lẻ Việt Nam. Vingroup gần đây tuyên bố việc thành lập cửa hàng tổng hợp gồm 4 thương hiệu: Beauty Zone kinh doanh các sản phẩm chăm sóc sức khỏe và mỹ phẩm, ShoeCenter, Sportworld vaf Fashion Megastore. Trong khi đó, nhà bán lẻ Thái Lan, Central Group, sau khi mở hai trung tâm thương mại tổng hợp Robins trong năm 2014, cũng đang mở rộng kinh doanh trong ngành siêu thị điện tử với việc mua 49% cổ phần siêu thị điện máy Nguyễn Kim. Tập đoàn này cũng đang đàm phán để mua cổ phần của một siêu thị điện máy lớn khác tại Việt Nam.

Trong nửa cuối năm 2015, Hà Nội sẽ đón nhận một số dự án trung tâm thương mại quy mô lớn. Trong số đó, nổi bật nhất là trung tâm thương mại AEON có chủ đầu tư là nhà phát triển lớn Nhật Bản, quy mô rộng 108.000 m2 tổng diện tích sàn. Hai dự án lớn khác được Vingroup đầu tư phát triển, một dự án tại quận Đống Đa và một dự án tại quận Bắc Từ Liêm.

Tại TP. HCM, sau ba năm yên ắng, thị trường bán lẻ đã có sự phục hồi rõ nét hơn với nhiều sự kiện sôi động trong Quý 2/2015. Để đón đầu sự hồi phục của thị trường, các chủ đầu tư bán lẻ đã tăng tốc tốc độ xây dựng dự án của mình, ví dụ như The One và Saigon Centre giai đoạn 2. Saigon Centre dự định sẽ đóng cửa vào cuối tháng 6 để thực hiện kết nối với giai đoạn 2. Toàn bộ quá trình nâng cấp này sẽ mất khoảng một năm. Theo sau Saigon Centre, Union Square cũng sẽ đóng cửa vào Tháng 10 năm này để thiết kế lại mặt bằng và chọn lọc thương hiệu.

Với sự hình thành của tuyến Metro đầu tiên, thị trường bán lẻ, đặc biệt dọc trục đường Nguyễn Huệ, kỳ vọng sẽ thay đổi đáng kể trong những năm tới. Giá thuê khu vực trung tâm vẫn tiếp tục ổn định trong sáu tháng đầu năm, theo số liệu từ việc cho  thuê mặt bằng của CBRE, một vài giao dịch có giá thuê lên đến 250 USD/m2. Thị trường sôi động hơn ba quý trước khi mà giá giao dịch cao nhất được ghi nhận chỉ tương đương 170 USD/m2. Với sự gia nhập thị trường của SC VivoCity, giá thuê trung bình khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ và diện tích thực thuê đạt mức cao nhất trong vòng hai năm.

Xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm ngày càng mạnh mẽ nhằm tiếp cận với thị trường phổ thông. Trong sáu tháng cuối năm, dự kiến sẽ có hơn 170.000 m2 diện tích sàn bán lẻ đi vào hoạt động, trong đó Vincom Megamall (120.000 m2, Q2) và Vincom Quang Trung (27.000 m2, Gò Vấp), là hai dự án lớn nhất.