Phân khúc BĐS cho thuê chưa thực sự khởi sắc đồng bộ

Thị trường văn phòng cho thuê trong quý II/2015 không có nhiều chuyển biến tích cực. Thị trường cho thuê khu vực Hà Nội và Tp.HCM không có nhiều nguồn cung mới nhưng tỷ lệ trống lại tăng và tỷ lệ lấp đầy không cải thiện. Nhìn chung, phân khúc thị trường này vẫn chưa thực sự khởi sắc đồng bộ.
 
Trong tháng 5/2015, thị trường Hà Nội không ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung, tỷ lệ trống vẫn phổ biến ở những tòa nhà văn phòng, nhất là những tòa hạng A, hạng B. Số lượng khách thuê được nhận định không tăng so với các tháng trước. Tháng 5, giá thuê văn phòng nhìn chung không tăng. Khảo sát cho thấy, giá văn phòng hạng A hiện đang dao động từ 25-35 USD/m2/tháng, hạng B từ 15-25 USD/m2/tháng, còn hạng C giá 10-13 USD/m2/tháng, văn phòng mini từ 7-9 USD/m2/tháng.
- 7 lý do giới đầu tư địa ốc đổ tiền tỷ vào shophouse
- Sự trỗi dậy của mô hình bất động sản officetel
Tổng diện tích cho thuê của thị trường văn phòng Hà Nội giảm nhẹ -0,2% theo quý và tăng 4% theo năm. Hai dự án được chuyển đổi sang dùng nội bộ trong quý 1/2015. Công suất thuê toàn thị trường tăng 7 điểm % theo quý, đạt 82%. Công suất thuê của hạng B tăng 10 điểm % theo quý, trong khi đó hạng A và C lần lượt tăng 7 điểm % và 5 điểm % theo quý.

Về nguồn cầu, tổng diện tích cho thuê thêm của quý 1/2015 đạt khoảng 82.000 m2, tăng 124% theo quý. Diện tích cho thuê thêm có sự tăng trưởng tại tất cả các hạng. Trong đó, hạng B đạt mức cao nhất ở khoảng 58.200 m². Khu phía Tây và Nội thành có diện tích cho thuê thêm cao nhất, lần lượt đạt 43% và 41% tổng diện tích cho thuê thêm.

Theo Savills, từ quý 2/2015 trở đi, thị trường sẽ đón nhận khoảng 1,4 triệu m² sàn văn phòng từ 130 dự án. Trong ba quý tới của 2015, thị trường sẽ đón nhận khoảng 265.000 m² sàn từ 20 dự án. 16 trong số 20 dự án đã được hoàn thành hoặc đang trong quá trình hoàn thiện.

Tại Tp.HCM, thị trường cũng không tươi sáng hơn. Số giao dịch không cải thiện, hầu hết các văn phòng hạng A đều đã có tỷ lệ lấp đầy hơn 90% nên giá thuê không biến động. Tình trạng tăng giá thuê chỉ diến ra tại một số văn phòng hạng B và C, nhưng cũng chỉ ở các dự án mới gia nhập thị trường trong quý trước. Nguyên nhân tăng giá được cho là do các văn phòng mới với nhiều tiện ích và phí quản lý cao, chất lượng tốt và diện tích đa dạng.

Phân khúc hạng C có tỷ lệ trống cao hơn trong quý này do đón nhận thêm nguồn cung mới và nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang thuê mặt bằng độc lập. Giá thuê văn phòng hạng A đang dao động ở mức 30 - 45 USD/m2, ổn định so với quý I nhưng nếu so với cùng kỳ năm 2014 thì giá đã cao hơn từ 5 -7 USD/m2. Giá thuê VP hạng B từ 25 - 27 USD/m2, hạng C có giá trung bình tầm từ 15 - 22 USD/m2. Theo dự báo của các chuyên gia, trong thời gian tới, nguồn cung văn phòng hạng A và B từ các dự án mới sẽ chính thức tung ra thị trường, trong khi mức giá thuê hiện vẫn còn khá cao sẽ khiến tỷ lệ lấp đầy khó mà cải thiện.

Trên thị trường hiện tại, xu hướng chung vẫn là doanh nghiệp ưu tiên chuyển từ văn phòng trung tâm ra ngoài vùng ven, diện tích lớn sang diện tích nhỏ nhằm giảm chi phí. Một số văn phòng trung tâm áp dụng các hình thức cho các doanh nghiệp thuê theo ngày, tuần, tổ chức các hội thảo, sự kiện với giá thuê thấp cạnh tranh với các khách sạn để kéo khách hàng.

Tại Tp.HCM, sự chuyển biến của các công trình hạ tầng khiến mặt bằng bán lẻ độc lập tại khu trung tâm tăng giá cục bộ. Giá thuê măt bằng trung tâm quận 1, quận 3 khoảng từ 50 - 100 USD/m2, tăng 15-20%, thậm chí có nơi 30-40% so với cùng kỳ năm trước. Giá tăng một phần là do nguồn cung đang ngày càng khan hiếm, các doanh nghiệp lớn tranh nhau tìm thuê mặt bằng tốt đẩy giá thuê lên cao.

Đối với mặt bằng bán lẻ tại các TTTM, giá thuê tương đối ổn định, khoảng 45 -55 USD/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy tại các TTTM không mấy cải thiện, nguyên nhân vì giá thuê còn khá cao thậm chí ngang ngửa các mặt bằng thuê độc lập, thêm vào đó các vị trí mặt bằng tốt tại TTTM không còn nhiều trong khi yêu cầu thuê chủ yếu hướng đến khu vực tầng trệt của khu mua sắm, gần các lối ra vào và đặt ở góc nhìn dễ nhận biết nhất. Mặt bằng thuê độc lập là phân khúc kinh doanh tốt nhất quý này với nhu cầu tìm thuê và giá thuê đồng loạt tăng, diện tích ở khu vực trung tâm được ưa chuộng nhất, giá thuê cũng tăng từ 3- 5% so với quý I, tuy nhiên khu vực ngoại thành, giá thuê lại giảm khoảng 2% so với thời điểm đầu năm.

Tại Hà Nội, thị trường mặt bằng bán lẻ cũng không mấy sáng sủa khi giá thuê trung bình giảm ít nhất 7% so với cùng kỳ năm 2014. Giá thuê của trung tâm mua sắm vẫn giữ mức ổn định ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Khu nội thành, trung tâm và khu khác đều có diện tích thuê ổn định, mặt bằng bán lẻ khu vực phía Tây ảm đạm hơn với tỷ lệ lấp đầy thấp. Dự báo, trong quý tới Hà Nội sẽ có thêm 16 dự án mới với tổng diện tích bán lẻ khoảng 353.000 m2. Trong đó, 4 dự án đã hoàn thành và 3 dự án đang trong quá trình hoàn thiện khiến nguồn cung gia tăng đáng kể, sự ổn định về giá thuê tại thời điểm này khó có thể giữ vững khi sức ép cạnh tranh ngày một lớn hơn.

Tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ cho thuê tương đối khó khăn trong quý vừa qua. Nguồn cung căn hộ mới liên tục gia nhập thị trường khiến áp lực giá thuê càng thêm mạnh mẽ. Căn hộ cao cấp tại các dự án cũ giá thuê đã giảm xuống tầm 800 – 1200 USD/tháng để cạnh tranh với các dự án mới, tuy nhiên tỷ lệ thuê không cao. Giá thuê căn hộ tầm trung vào khoảng 500 - 700 USD/tháng được tìm thuê nhiều, các căn hộ diện tích nhỏ, giá tầm 5-10 triệu hầu như không còn sản phẩm để cho thuê. Nhu cầu thuê căn hộ cao cấp đa phần là hợp đồng cho thuê ngắn hạn. Căn hộ dịch vụ cũng hoạt động cầm chừng, giá thuê ổn định so với các quý trước, khoảng 25 - 35 USD/m2 tùy loại. Các căn hộ dịch vụ diện tích nhỏ, nằm ngay trung tâm có tỷ lệ khách thuê tốt nhất, giá thuê tầm 30 - 45 USD/m2.

Nhìn chung nhu cầu thuê đang đổ về các căn hộ diện tích nhỏ, đây có thể coi là xu hướng cho thuê tốt nhất trên cả thị trường Hà Nội và Tp.HCM. Khách hàng chủ yếu tìm thuê các căn hộ có diện tích tứ 45 - 55m2, với mức giá thuê dưới 12 triệu/tháng. Tại các dự án đang cho thuê như Royal City, Times City, Aries House, Mulberry Lane, Dự án VP6… hầu như chỉ còn trống các căn hộ diện tích lớn. Các căn diện tích nhỏ, giá thuê thấp hầu như không thể tìm được. Căn hộ dịch vụ tại Hà Nội có giá thuê ước tầm 27 - 40 USD/m2, tăng nhẹ so với quý trước.

Nhìn chung trong quý II/2015 thị trường BĐS cho thuê vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng khó khăn. Sự khắt khe của khách hàng cộng thêm áp lực nguồn cung ngày càng lớn đẩy các doanh nghiệp cho thuê đến lựa chọn hoặc là phải phát triển thêm các hình thức kinh doanh mới hoặc điều chỉnh giá thuê cho phù hợp với nhu cầu thị trường.