Bùng nổ đầu tư bất động sản cho thuê ở Sài Gòn

Trào lưu mua nhà chung cư hoặc xây căn hộ dịch vụ mini, phòng trọ... để cho thuê đang nở rộ tại TP HCM, bắt nguồn từ khu trung tâm và nhanh chóng lan ra vùng ven. Chuyên gia nhận định, hiện tượng đổ xô đầu tư bất động sản cho thuê có thể tác động mạnh đến diễn biến chung của thị trường bất động sản.
 
Khảo sát của PV, 12 tháng qua, thị trường đầu tư bất động sản cho thuê tại TP HCM đang có độ phủ khá dày đặc, nhắm đến nguồn cầu mọi phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Đối với căn hộ chung cư, một thị phần trước nay được xem là sản phẩm đặc thù mua để ở là chính thì đến năm 2015 tỷ lệ mua để cho thuê cũng tăng mạnh.

Tại các điểm nóng khu Đông - Nam Sài Gòn, điển hình là quận 2, 4, 7, 9, Bình Thạnh, quanh khu Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng nhiều dự án chung cư được chào bán kèm cam kết cho thuê trung bình 6-10% một năm và ghi nhận thanh khoản cực cao. Ngoài mục tiêu mua để ở, tích lũy tài sản, làn sóng đầu tư căn hộ để cho thuê lại, hưởng mức lợi tức cam kết cho thuê từ chủ đầu tư ngày càng phổ biến.
- Tham gia TPP, văn phòng hạng A có cơ hội
- 5 cơ hội bứt phá cho bất động sản
Ghi nhận từ một số doanh nghiệp phát triển các dự án căn hộ cao cấp tại khu Đông, hơn 50% trong tổng số giao dịch thành công đến từ các khách hàng ở miền Bắc. Trong nhóm khách hàng Nam tiến này có đến hơn 60% gửi căn hộ để chủ đầu tư cho thuê lại. Nhà chung cư diện tích vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), vị trí thuận tiện vì vậy thường được săn lùng.

Trong khi đó, ở thị phần nhà cho thuê nhỏ lẻ, tự phát, hai dòng sản phẩm nổi trội gồm: căn hộ dịch vụ mini và phòng trọ cho thuê đã nhanh chóng gia nhập thị trường. Căn hộ dịch vụ mini cho thuê xuất hiện rải rác tại quận 1, 3, 4, Bình Thạnh với quy mô vừa và nhỏ, giá thuê trung bình 350-800 USD một phòng mỗi tháng. Trong khi đó, các phòng trọ từ trung cấp tới bình dân bành trướng khá nhanh ở Thủ Đức, Nhà Bè, quận 9, Bình Tân, Tân Phú với giá mềm, từ một đến hai triệu đồng tùy vị trí và diện tích.

Không chỉ có nhà đầu tư cá nhân mặn mà với bất động sản cho thuê mà doanh nghiệp cũng đã mạnh dạn nhập cuộc. Trung tuần tháng 12/2015, Công ty TNHH Lê Thành vừa công bố 125 căn hộ siêu nhỏ 20 m2 cho thuê giá 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý, bảo vệ, được thị trường đón nhận tốt. Dự kiến trong quý I/2016 doanh nghiệp tiếp tục tung thêm 175 căn hộ mini cho thuê. Trong giai đoạn 2014-2016, đơn vị này còn liên tục tung ra thị trường dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ cho thuê dài hạn 49 năm với số lượng 600 sản phẩm mỗi năm.

Làn sóng đầu tư bất động sản cho thuê mạnh mẽ này đã diễn ra nhiều quý liền trong năm 2015. Theo nghiên cứu của Dragon Capital, thị trường đầu tư bất động sản cho thuê bùng nổ cực nhanh. Chỉ tính lượng căn hộ được bàn giao vào năm 2016 lên đến 13.000 căn và có thể tiếp tục tăng mạnh vào năm 2017, trong đó rất nhiều sản phẩm được đầu tư để cho thuê. Đơn vị này cho rằng hiện tượng đổ xô đầu tư bất động sản cho thuê có thể tác động mạnh đến diễn biến chung của thị trường bất động sản trong 2 năm tới, cụ thể là giá thuê sẽ đi xuống.

Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam, Sử Ngọc Khương xác nhận 12 tháng qua, làn sóng đầu tư bất động sản cho thuê nở rộ dưới nhiều hình thức, từ cho thuê mặt bằng, cho thuê nhà nguyên căn đến cho thuê căn hộ, phòng trọ nhiều phân khúc... Nhìn chung thị trường có thể phân ra thành 2 nhóm nhà đầu tư tiêu biểu.

Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư bất động sản lướt sóng, trước đây sống bằng nghề mua đi bán lại khi thị trường có biên lợi nhuận lớn, nay họ trở lại cùng với sự thay đổi chiến lược. Năm 2015 thị trường bất động sản tuy ghi nhận thanh khoản kỷ lục nhưng chưa có biến động mạnh đến mức mua bán liền tay nên trước mắt họ mua căn hộ để cho thuê. Đối với nhóm nhà đầu tư này, mục tiêu cho thuê chỉ là thứ yếu vì họ sẽ bán tài sản khi đạt được mức giá kỳ vọng, có thể là trong một vài năm tới.

Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư tài sản thuần túy, tầm nhìn trung và dài hạn, mua để ở hoặc nhắm đến mục tiêu tích lũy. Họ đặc biệt quan tâm và kỳ vọng giá thuê tốt song song với cơ hội gia tăng giá trị suất đầu tư.

Ông Khương phân tích, mặt tích cực đối với nhóm thứ nhất là trước đây họ đầu tư bất động sản để lướt sóng (mua đi bán lại) có thể vay vốn ở tỷ lệ cao, thiếu kiểm soát thì nay cách sử dụng tài chính tốt hơn. Một phần doanh thu từ cho thuê tài sản giúp họ thu xếp được dòng tiền ổn định trả nợ vay và lãi ngân hàng.

Tuy nhiên, mặt hạn chế là tập trung đầu tư cho thuê nở rộ sẽ khiến bùng nổ cạnh tranh về giá cả, khi thị phần bị chia nhỏ, những tài sản nào không cho thuê được sẽ trở thành gánh nặng. Nếu viễn cảnh nhà nhà cùng đầu tư cho thuê nhưng không xác định đúng mục tiêu và đối tượng thì có thể dẫn đến cung nhiều vẫn không đánh trúng nhu cầu.

Chuyên gia này nhận định, với nguồn cung đa dạng như hiện nay, thị trường đầu tư bất động sản cho thuê có thể xảy ra khủng hoảng thừa nếu các sản phẩm có vị trí, chất lượng dịch vụ và giá cả không tương thích và không được thị trường chấp nhận. Chuyên gia này đưa ra mô hình bất động sản cho thuê an toàn và lý tưởng nhất chính là chuẩn bị được dữ liệu về nguồn cầu, có sẵn khách hàng trước khi sản phẩm ra lò để chủ động đầu ra. Trường hợp có sản phẩm rồi mới đi tìm khách thuê được xem là bị động, rủi ro nhiều hơn.

"Mặc dù có thể xảy ra khủng hoảng thừa nhưng những bất động sản cho thuê có vị trí tốt tại khu trung tâm hoặc khu vực kết nối hạ tầng toàn diện vẫn giữ được sự ổn định. Đầu tư bất động sản cho thuê ở ngoại thành trong thời gian tới sẽ phải hết sức cân nhắc", ông Khương dự báo.